Polski English

Co z kosztami? kto i kiedy płaci?

Zmiana właściciela lokalu, a rozliczenie kosztów

Paweł Puch - prawnik

Wprawdzie z dniem podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego prawo własności przechodzi na nowego nabywcę jednak nie oznacza to wprost, że z tą chwilą przechodzą na nowego nabywcę wszelkie korzyści i ciężary z tym lokalem związane. Jak wskazuje art.548 § 1 kodeksu cywilnego to z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą.

Ustawodawca stanął na stanowisku, że chwilą przejścia na nowego nabywcę korzyści i ciężarów związanych z lokalem nie jest moment przeniesienia prawa własności do lokalu, a moment jego wydania nowemu nabywcy. Zatem do dnia wydania lokalu w posiadanie kupującemu zaliczki na pokrycie kosztów zarządu ponosi poprzedni właściciel, a od dnia wydania lokalu nowy właściciel.

Wpłacone przez właściciela na konto wspólnoty mieszkaniowej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu stanowią własność właściciela aż do czasu ich wydatkowania zgodnie z przeznaczeniem. Nadpłata z tytułu kosztów związanych z lokalem stanowi więc własność właściciela, a wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa innego ich wydatkowania (Sąd Apelacyjny w Warszawie wyrok z 22.02.2001 r. sygn.akt I ACa 1309/00). Powstanie nadpłaty powinno prowadzić zarząd do wniosku, że właściciele dokonali wpłat wyższych niż wymagane, a zatem należy im się zwrot nadpłaty. Jednak wprawdzie zaliczki są własnością właścicieli lokali ale nie oznacza to, że właściciel ma prawo żądać ich zwrotu w każdym czasie na przykład w chwili sprzedaży lokalu. Zaliczki służą bowiem gromadzeniu środków na określony cel, a właściciel jest zobowiązany do ich wnoszenia. Zwrot dotyczy tylko ewentualnej nadpłaty, czyli środków pozostałych po realizacji określonego celu, natomiast uprawnionym i jest właściciel lokalu. Zobowiązania te nie mają charakteru osobistego tylko są zobowiązaniami związanymi z własnością lokalu, a prawo do nadpłaty lub zobowiązanie do dopłaty powstaje w określonej chwili (po rocznym rozliczeniu) uprawnionym z tytułu dopłaty lub zobowiązanym z tytułu niedopłaty jest zatem aktualny właściciel lokalu.

Częstym błędem jest twierdzenie, że dług z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną obciąża lokal, a nie konkretną osobę. Konsekwencją tego myślenia jest próba dochodzenia zaległości od nowego właściciela np. po sprzedaży mieszkania. Wprawdzie zgodnie z art.548 § 1 kodeksu cywilnego z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą jednak  przejście na nowego właściciela korzyści i ciężarów nie oznacza przejścia długów. To dwa różne pojęcia prawne. Zaliczki na koszty zarządu z chwilą powstania obowiązku ich zapłaty z ciężarów związanych z lokalem przekształcają się w dług obciążający konkretną osobę będącą w danej chwili zobowiązaną do ich zapłaty. W stosunku do tej osoby należy dochodzić ich zapłaty. Przez sam fakt sprzedaży lokalu były właściciel nie pozbędzie się długu do którego doprowadził. Nowy nabywca przez samo kupno lokalu nie stanie się odpowiedzialny za dług należący do poprzedniego właściciela. Nowy właściciel ponosi odpowiedzialność za zaliczki od momentu wydania mu mieszkania w posiadanie.
 

Źródło: http://domy.pl/artykul,6077,Zmiana_wlasciciela_lokalu_a_rozliczenie_kosztow

 

Wszelkie podane przez Pośrednika informacje nie są ofertą w rozumieniu Kodeksu Cywilnego