Polski English

Co rozliczyć w kosztach prywatnego najmu

Co rozliczysz w kosztach prywatnego najmu?

Osoba wynajmująca prywatnie lokal mieszkalny bądź użytkowy nie osiąga z tego tytułu wyłącznie profitów. Osiąganie przychodów z najmu, jak z każdego innego źródła, wymaga ponoszenia wydatków. Wiele z nich podatnik może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z najmu. Jak się okazuje są to nie tylko wydatki związane z bieżącą eksploatacją lokalu.

Odsetki od kredytu

Nabycie nieruchomości trudno w dzisiejszych czasach sfinansować gotówką. Jej zakup zazwyczaj finansowany jest kredytem bankowym, którego zaciągnięcie wiąże się z koniecznością ponoszenia wydatków na opłacanie odsetek. Czy odsetkami tymi można obciążać koszty najmu?

Aby dany wydatek stanowił koszt uzyskania przychodów z danego źródła, powinien wykazywać związek z uzyskanymi z niego przychodami lub mieć na celu zachowanie albo zabezpieczenia źródła tych przychodów. W przypadku odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup lokalu przeznaczonego na najem, związek tego kosztu z osiąganiem przychodu z tytułu najmu jest oczywisty. Gdyby nie zaciągnięty kredyt nie zostałaby nabyta nieruchomość, a tym samym nie byłoby przedmiotu najmu i możliwości uzyskania przychodu z tego tytułu.

Ustawodawca wprowadził pewne ograniczenia w podatkowym rozliczaniu odsetek od kredytów. Kosztem podatkowym nie są bowiem m.in. naliczone, lecz niezapłacone odsetki od kredytów oraz odsetki od kredytów zwiększające koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji. Stanowi tak art. 23 ust. 1 pkt 32 i pkt 33 ustawy o pdof (Dz. U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm.). Z tego względu zaliczeniu bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu będą podlegały wyłącznie odsetki naliczone i zapłacone po dniu oddania lokalu do używania w ramach umowy najmu, czyli uruchomienia źródła przychodu, z którym te koszty są związane. Potwierdzenie takiego stanowiska można znaleźć w interpretacjach organów podatkowych, m.in. Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 2 lutego 2009 r., nr ITPB1-415-683/08/AK.

Natomiast odsetki naliczone przed oddaniem lokalu do używania, choćby zostały zapłacone, nie mogą obciążać bieżących kosztów najmu. Jeżeli wynajmujący zdecyduje o zaliczeniu udostępnianego przez siebie lokalu do środków trwałych, wówczas odsetki naliczone do dnia oddania go do używania będą zwiększały jego wartość początkową. Dzięki temu będą podlegały rozliczeniu w kosztach bieżących poprzez odpisy amortyzacyjne.

Wyposażenie lokalu

Coraz częściej wynajmowane są lokale, zwłaszcza mieszkalne, z pełnym lub częściowym wyposażeniem. W takim lokalu najemca może korzystać z udostępnionego przez wynajmującego m.in. sprzętu AGD, mebli oraz sprzętu RTV. Oczywiście zapewnienie najemcy wyposażenia lokalu wiąże się z poniesieniem przez wynajmującego określonych nakładów. W zależności od wartości poszczególnych elementów nabytego wyposażenia oraz przewidywanego okresu ich użytkowania, wydatki te będą zaliczane bezpośrednio do kosztów lub będą rozliczane w czasie poprzez odpisy amortyzacyjne.

W sytuacji, gdy podatnik nabywa składniki majątku w celu wyposażenia wynajmowanego lokalu i przewiduje okres ich użytkowania dłuższy niż rok, wówczas zasadniczo stanowią one środki trwałe. Wydatki poniesione na ich nabycie będą zaliczane do kosztów uzyskania przychodów z najmu poprzez odpisy amortyzacyjne.

Jeżeli jednak wartość początkowa poszczególnych elementów wyposażenia lokalu jest równa lub niższa niż 3.500 zł, podatnik może takie składniki majątku zamortyzować jednorazowo w miesiącu oddania ich do używania lub w miesiącu następnym (art. 22f ust. 3 ustawy o pdof). Może również wartość takich tzw. niskocennych składników majątku zaliczyć bezpośrednio do kosztów podatkowych w miesiącu oddania do używania, bez uznawania ich za środki trwałe (art. 22d ust. 1 ustawy o pdof). Potwierdzają to organy podatkowe, w tym Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 15 kwietnia 2008 r., nr IPPB1/415-128/08-2/JB.

Wydatki na samochód

Administrowanie czy też np. bieżąca konserwacja lokali często wymaga od wynajmującego korzystania z prywatnego samochodu w celu dojazdu do przedmiotu najmu. Nie wszystkimi kosztami związanymi z jego używaniem wynajmujący może obciążać koszty.

Zaliczeniu do kosztów podatkowych nie będzie podlegała amortyzacja takiego samochodu. Amortyzacji, zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o pdof, podlegają stanowiące majątek trwały środki transportu wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu. Z tego względu samochód wykorzystywany na potrzeby najmu prywatnego, ale nieoddany w najem, nie podlega amortyzacji. W konsekwencji nie można naliczać od niego odpisów amortyzacyjnych podlegających zaliczeniu do kosztów najmu.

Wydatek poniesiony na nabycie samochodu prywatnego nie może również stanowić bezpośrednio kosztów uzyskania przychodu z najmu. Z założenia bowiem samochód ten służy ogólnym potrzebom wynajmującego, a nie wyłącznie osiąganiu przychodu z najmu.

Do kosztów podatkowych wynajmujący może natomiast zaliczać wydatki na eksploatację prywatnego samochodu w części, w jakiej wydatki te mają związek z osiąganiem przychodu z najmu. Wydatki te staną się kosztem pod warunkiem, że podatnik wykaże i udokumentuje fakt wykorzystywania samochodu w działalności w zakresie najmu oraz udowodni ich związek z osiąganiem przychodów z najmu lub zachowaniem albo zabezpieczeniem ich źródła. Podobnie wskazał Dyrektor Izby Skarbowej Katowicach w interpretacji z dnia 21stycznia 2009 r., nr IBPBII/1/415-33/08/MZ.

Gdy lokal stoi pusty

W wyniku różnych okoliczności może zdarzyć się, że lokal przez jakiś czas nie będzie wynajmowany. Nie wystąpią wówczas u wynajmującego przychody z najmu, natomiast będzie on ponosił wydatki związane z jego utrzymaniem. W tej sytuacji do kosztów uzyskania przychodów będzie on mógł zaliczyć wyłącznie wydatki, które można uznać za poniesione w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, jakim jest najem. Zaliczyć do nich można m.in. opłaty za prąd, gaz, wodę, wywóz śmieci oraz bieżące naprawy.

Wszelkie podane przez Pośrednika informacje nie są ofertą w rozumieniu Kodeksu Cywilnego